全国房地产市场正进入政策调整转向的关键时期。
　　8月1日，《中国经营报》记者从上海市住房和城乡建设管理委员会（以下简称“上海市住建委”）获悉，该委与上海市房屋管理局近日召开专题会议并指出，将因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进上海房地产市场平稳健康发展。
（上海市住建委等召开专题会议，促进上海房地产市场平稳健康发展。图片来源：上海市住建委官网）
　　在此之前，北京市、深圳市和广州市已先后表态：大力支持和更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
　　与此同时，在国家层面，近期印发的《关于恢复和扩大消费措施的通知》等也明确提出，支持刚性和改善性住房需求。7月31日召开的国务院常务会议也强调，要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。
　　“这既是对此前国家层面政策定调的响应，也再次明确接下来需求端将秉持因城施策的政策思路。”中指研究院指数事业部总经理曹晶晶表示，对于上海市等一线城市和核心二线城市在房地产市场长期过热阶段出台的政策，预计后续有望逐步优化，房地产市场有望迎来“政策底”，但从政策出台到销售端见效仍需时间。
　　楼市“政策底”已经到来
　　“要从实际出发，采取拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类实施城中村改造，切实改善城乡居民居住环境条件、扩大内需、优化房地产结构；要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好各项政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。”7月31日，上海市住建委、房屋管理局召开专题会议研究部署下阶段全面推进“两旧一村”改造等民心实事工程时强调。
　　记者了解到，上海市住建委、房屋管理局将坚持稳中求进工作总基调，完整、准确、全面贯彻新发展理念，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进上海房地产市场平稳健康发展。
　　“至此，北上广深四大一线城市都已做了相关表态，意味着8月楼市政策必然将‘放大招’”。易居研究院研究总监严跃进表示，这是2017年以来首次4座一线城市对于楼市政策进行集中表态，说明政策方向高度一致，即支持刚性和改善性住房需求，因城施策或将成为一线城市近期楼市政策的主基调。
　　据严跃进介绍，如今，一线城市楼市“政策底”已经到来，由此也意味着全国楼市“政策底”或将到来。上一次如此重大的政策调整是在2021年9月29日召开的央行房地产金融工作座谈会，而4座一线城市的政策调整信号非常强烈，意义也明显更强，“有望迎来2016年以来楼市政策持续收紧后的最大一次调整”。
　　事实上，在全国房地产市场持续下行的背景下，一线城市楼市也难以独善其身，尤其是广州市和深圳市，市场已持续下行超过两年时间，北京市和上海市房地产市场量价近期也面临下行压力。
　　以上海市为例，克而瑞数据监测显示，今年1～7月，上海商品住宅供应面积为521.99万平方米，较2021年同期增长11.78%；成交金额为3661.37亿元，较2021年同期增长3.87%。
　　上海市二手房市场则走出了“先扬后抑”的行情。据克而瑞统计数据，上海市二手房积压需求在年后集中释放，2、3月成交量一度攀升至2万套以上。不过，随着需求逐步释放，加之新房供应集中、市场预期下行，二季度成交量连月下探。
　　易居研究院研报分析称，本轮楼市降温始于4月，且面临逐月持续降温的问题。7月份的初步统计数据进一步说明，目前，楼市降温不是季节性调整，而是楼市深层次矛盾的集中体现，充分暴露了购买力偏弱、换房需求遇阻、市场信心不足等问题。
　　曹晶晶也分析认为，目前，二线城市政策带来的需求释放持续性可能有限，而一线城市，尤其是北京市和上海市作为全国房地产市场的风向标，若政策进行适当调整，将能够为更多城市房地产市场带来信心、强化预期，进而带动全国市场企稳。
　　“近期，上海市等一线城市的房地产市场无疑将迎来复苏和反弹，但预计对新房市场的影响是最大的。二手房市场由于挂牌量较多，还需要一定的消化时间。”严跃进分析道。
　　多层次优化房地产政策
　　在近期“适时调整优化房地产政策”等总的政策基调下，房地产政策进一步优化调整成为可能。
　　在因城施策方面，7月31日召开的国务院常务会议强调，要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。
　　在曹晶晶看来，上海市等一线城市的楼市调控政策仍较为严格，这些政策都是在市场热度较高时出台的，急需进一步优化调整。从政策措施来看，需求端的政策大概率将继续围绕降低购房门槛和降低购房成本展开。
　　房地产业内人士表示，当前，一线城市“认房又认贷”政策执行仍较为严格，北京市、上海市二套房首付比例较高，严重限制了换房群体的合理住房需求。近日，住房和城乡建设部部长倪虹也在企业座谈会上明确提出，个人住房贷款“认房不用认贷”。
　　曹晶晶分析称，由于上海市房地产市场需求旺盛，优化方式或通过“一区一策”等方式推进。若将“认房又认贷”政策进行优化调整，对于外地有过贷款记录而在上海市本地无房及卖一买一的置换群体而言，首付比例降低，面临的首付款压力将得到较大改善。同时，当前多数城市已调整首套房贷利率至LPR-20BP，超40城已低于4%，而上海市首套商贷利率仍为5年期以上LPR+35个基点，二套房商贷利率为5年期以上LPR+105个基点，尚存在下调空间。
　　“上海市的普通住宅认定标准也具备调整的可能性。”上述房地产业内人士表示，当前，上海市执行的是2014年出台的普通住宅、非普通住宅标准。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年7月，上海市新建住宅价格较2014年12月上涨约60%，新房平均价格超过4万元/平方米，二手住宅平均价格超6万元/平方米。
　　另据中指研究院统计数据，今年上半年，上海市内环内、内外环之间、外环外新建商品住宅成交套总价均值分别达1509万元、1218万元、518万元，均明显高于普通住宅标准线。“按现行标准，购房者购买的住房多属于非普通住宅，首套、二套的首付比例均较高。”
　　此外，曹晶晶分析认为，可以优化法拍房、非住宅、离婚购房等相关政策，因区施策帮助郊区去库存。同时，优化限售、限价政策，降低交易税费等也是可以考虑的优化方向。
　　据了解，当前限价政策主要集中在土拍阶段对未来住房销售价格的限定，以及办理预售证时对商品住房备案价的限制。但仍有部分项目存在一、二手房价格倒挂，摇号抢房的现象也时有发生。
　　“限价政策在一定程度上压缩了房企的利润空间，会进一步影响住宅产品供给的质量，以及房企投资积极性。”曹晶晶进一步表示，对限价政策进行适当放松，将更直观地反映市场实际供需变化情况，有利于建立房地产市场长效机制，对房企投资也将起到一定的激活效果。
（文章来源：中国经营网）