继认房不认贷、首付比例降低、降低存量首套住房贷款利率等政策推出和逐渐落地后，9月20日广州优化限购的新政出台，为即将到来的十一黄金周再添火力。在政策利好铺垫的回暖气氛中，这个十一楼市也迎来了充足的供应。综合各机构统计数据显示，9月入市新货超3000套，20多个项目推新，其中全新盘超10个，而城区货量占全市6成。从市场推出的新品看，满足改善型需求的三房、四房是供应的主力，楼市的新政策也是对改善群体有更为显著的激励。对于想改善居住的买家而言，这个十一在促销为主流的情况下，可以有机会以更低的成本购置更优质的物业。
优质的配套让改善型项目更有产品竞争力。
　　中心区改善产品选择多
　　可以看到，今年十一黄金周前夕，市场推货节奏加快，不少新盘抢跑开卖，其中天河和番禺是推新量最多的区域。天河的全新盘中建·天河精诚壹号、联投·文津府，番禺新盘龙湖·御湖境，华润在长隆打造的华润万博悦府都已在节前开盘，主要推出的都是三到四房单位。天河热盘保利天瑞、越秀天河和樾府还加推了大平层新品。
　　受放开限购影响最明显的黄埔和番禺，因区域的快速发展，改善型产品和项目也越来越多。再加上此次政策的利好，预计也将成为改善买家关注的热点片区。在黄埔科学城板块，星河湾萝峰作为星河湾首入黄埔打造的项目，可谓是填补了片区高端住宅市场的空白。其加大了140-200平方米户型在项目中的占比，显然也是考虑到科学城改善人群的居住需求。
　　此外，缺货已久的越秀区和关注度极高的海珠区，这个十一也相当热闹，都有全新盘加入，且多是以纯改善户型为主打的项目。例如越秀新盘广州城投·东园公馆、汉国置业·港汇台、万科·瑧樾府、公园前·君熙府等，以95-180m²的三至四房供应为主。海珠新盘广州地铁地产·珑璟台主打的也是改善型户型产品。
　　值得关注的是，市场新拍地项目也在加速上市。位于荔湾的羊城食品厂地块项目，由武汉城建与保利合作开发，定名武汉城建·保利花语和岸，将于国庆黄金周假期第一天正式开放营销中心。项目规划6栋住宅，有小高层和高层产品，整体定位偏改善。
　　从合富研究院统计的近期成交数据来看，中心区改善换房的客户约占6-7成，在近郊，黄埔改善换房的客户约占3-4成；番禺换房需求占4-5成，其中核心地段优质盘的占比更高。而以市场推出的新品来看，满足改善型买家居住需求的三房、四房仍是市场供应主流，其中，110~140多平方米的四房选择较多，中心城区供应量占比提升，基本与市场需求相匹配，也有利于带动成交。
改善型产品空间利用率也更高了。
　　使用率普遍提升让性价比更高
　　值得关注的是，从今年“十一”黄金周阶段推售的新品来看，户型功能设计和使用率都明显大幅提升。事实上，如何充分释放改善群体的需求，降低其购房成本不仅是政策端的发力目标，在产品端，房企也在针对这一群体的住房需求，快速对产品进行创新与迭代。
　　今年，广州发布了《广州市建筑工程容积率计算办法》，鼓励住宅套内设置入户花园、生活阳台、大进深的多功能阳台等半开敞空间，将住宅套内半开敞空间半计容的比例由原不超过套内建筑面积的15％放宽至20％。因此，从设计趋势来看，实用率和得房率变得越来越高，以使用面积折算下来的房价也变得更低，变相解决了高公摊低使用率的问题，让购房者更加得“利”。
　　从主流设计来看，新上市项目通常具有LDK餐客厨一体、长阳台、270度飘窗、对流主卧、时尚幕墙外立面等设计。以往四房需要120平方米的面积现在八九十平方米已可以满足，现在120平方米的房子空间感能达到140平方米的效果。比如，即将亮相的武汉城建·保利花语和岸不仅这些设计都有，而且大部分户型还做到主卧双飘窗，115平方米的四房甚至有步入式衣帽间，使用率超过100%。龙湖御湖境则以高效利用率作为最主要的设计原则，结合总图和梯户比布局，测试对比，达成核心筒占比最小化，使用率高达95%以上。
　　在高赠送的前提下，户型的实用率变高，超过90%甚至达到100%正在成为主流得房率，从而使得空间的极致切割也成为可能，多功能空间的演绎也变得更加丰富。也有许多项目选择了打通多个空间，减少空间数量以实现更为阔绰的居住尺度。每个改善家庭的需求不同，有些就是三口之家居住，房间大比多更重要；有些则是三代同堂，需要4个甚至5个单独的空间以保持私密性。因此，户型具有成长性也成为基本配置，在样板房呈现空间的灵活性比呈现空间的个数更为重要。
多功能空间的演绎也变得更加丰富。
　　改善买家热点Q&A：
　　哪些区域值得关注？
　　对于改善型买家需要关注的是，增值税征免年限“5改2”的政策，可能会在短时间内，令二手放盘量增加。由商品住宅网签到拿到房产证，大约3.5年。因此，新政将对“2018年至2020年网签”的住宅单位产生更为直接的影响。合富统计数据显示，“2018年至2020年网签”全市共成交一手住宅约2.9万套，按照过往经验估算，通常约有5%-10%的单位会再挂牌入市。基于此，大致可以判断新政实施后，最有可能产生“二手挂牌量增多”的区域，分别是增城、南沙和黄埔；而天河、越秀、海珠等区域受到的影响将较少。
　　市场准入条件的放宽，将对“现状库存少”，叠加“受二手放盘冲击少”的区域产生更为直接的驱动力，这些区域较大可能会在10月先行启动。从数据上看，中心四区包括天河、海珠、越秀、荔湾，库存总量要明显低于其它区域。对于改善买家来说，可以留意这些区域的一些关键板块，如：天河-奥体广氮、国际金融城、后天河板块；越秀区的原东山板块；海珠区大部分板块，如：琶洲、工业大道北、中大布匹市场附近等；荔湾的白鹅潭、大坦沙、广钢新城；白云的同和、白云新城等。
　　如何看待市场价格走势？
　　改善型项目通常是地段、配套等综合资源较好，在市场上有竞争力的项目。市场的分化，会让优质项目去化速度更快。业内人士表示，从价格走势来看，今年之内房价应该不会有明显提升。第一太平戴维斯华南区住宅销售部董事刘晓南表示，这轮政策的实施并不意味着市场已经发生了重大的改变，或者行情已经完全从原来的低迷交易情况进入比较畅旺的状态，需要留意的是涨价、取消促销等更多还停留在营销策略上。事实上，这三年来房地产开发公司都在降成本降负债，现在正在热卖的项目，以央企国企开发项目为主，还有少部分是民营企业。因此，整个房地产领域的地价、各方面的成本控制严格，大多数的开发商由于流动性的考虑，也会选择佯涨快售、能出尽出的策略。价格方面，开发商还是在观望、在博弈，通过一点一滴的成交来调整销售的策略或定价的策略。
　　对于购房者而言，可根据自己的实际情况来选择物业，根据区域地价、二手成交价格以及开发企业的经营情况综合判断物业价值。
　
（文章来源：广州日报）